[정보] 부동산 2022년 가계 대출 및 DSR 규제 정리

안녕하세요.
집 없이 떠도는 향기로핀 입니다.
부동산에 대해서 말이 너무 많아서 알아보다가 정보를 공유하게 되었습니다.

내년부터 대출 2억 넘으면 DSR규제 "가계대출 Q&A정리

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카드론. 잔금대출 등도 DSR 규제, 전세대출, 중도금 대출 등은 예외.
내년 1월부터는 총 대출액 2억 원이 넘는 모두에게 총부채원리금상환비율(DSR)규제가 적용됩니다.
또, 카드론 잔금대출 등 DSR 규제 대상이 되는 대출의 종류가 늘어납니다.
현재 40%인 은행권 DSR 규제한도는 그대로 유지되지만, 2 금융권 DSR 규제한도는 60%에서 50%로 축소됩니다.
실수요자대출이라 특히 민감한 전세자금대출의 경우 DSR 규제 예외 대상이지만, 내년부터 가계대출 총량규제에는 포함됩니다. 그만큼 전세대출도 더 까다로워질 전망으로 보입니다.

DSR규제란

DSR은 차주가 1년간 상환해야 하는 모든 대출 원리금을 차주의 연간 소득으로 나눈 값을 뜻합니다.
DSR 산정에는 주택담보대출, 신용대출뿐만 아니라 학자금대출, 자동차 할부금융, 신용카드 미결제액 등까지 거의 모든 금융기관 대출이 포함합니다. 단, 전세대출은 포함되지 않습니다.
DSR 규제는 이 값을 일정 비율 아래로 누르는 것입니다. 예를 들어 은행권(40%규제)의 경우 연소득 5,000만 원의 차주는 연간 대출 원리금 2,000만 원까지만 돈을 빌릴 수 있습니다.
즉, 이미 자동차 할부금융, 주택담보대출 등으로 DSR 40% 한도를 채운 차주는 은행에서 추가적으로 신용대출 등을 받을 수 없습니다.

DSR 규제 시 왜 만기 일시상환방식 신용대출보다 분할상환방식이 유리한가

만기 일시상환방식 신용대출의 만기는 보통 1년입니다. 차주는 매월 이자만 갚다가 만기 시 만기를 연장하거나 타행 신용 대출로 갈아타곤 합니다.
만약 차주가 일시상환방식으로 1억 원의 신용대출을 받는다면, DSR 계산에서 상환해야 할 대출 원리금에 1억 원의 원금이 전부 포함됩니다.
반면 5년 만기 분할상환방식 신용대출을 받을 경우 DSR 계산에는 대출 원금이 2,000만 원만 책정됩니다. 그만큼 대출 한도가 늘어나게 됩니다.

마이너스통장을 개설만 해놓고 실제로 사용하지 않으면 DSR 산정에 포함되지 않는가?

DSR 대출 원리금 계산에서 마이너스 통장은 실제 사용액이 아니라 한도액을 기준으로 함으로써 포함됩니다.

차주 단위 DSR 규제 대상에서 2021년과 2022년의 차이는?

올해는 규제지역의 시가 6억 원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출과 1억 원 초과 신용대출에만 DSR 규제가 적용되고 있습니다.
하지만 2022년 1월부터는 총 대출액 2억 원 초과 차주 모두에게 DSR 규제가 적용됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금융 등을 합쳐 2억 원이 넘으면 규제 대상이 되는 것입니다.
대출액 계산의 기준은 "기존 대출액 + 신규 신청분"입니다. 즉 기존 대출액 1억 원인 차주가 새롭게 1억 원이 넘는 대출을 신청하면 DSR 규제가 적용됩니다.
나아가 내년 7월부터는 총 대출액 1억 초과 차주로 DSR 규제 대상이 확대됩니다.

DSR 적용되는 대출 상품도 확대?

2022년부터는 카드론, 잔금대출 등에도 DSR 규제가 적용됩니다. 잔금대출 규제는 2021년 1월 이전에 입주자 모집공고를 낸 사업장에는 적용하지 않습니다.
DSR 규제 한도의 경우 은행은 현행과 같은 40%로 유지하지만 2 금융권은 60% -> 50%로 축소됩니다.

2022년부터 대출 한도가 얼마나 줄어드는가?

예를 들어 연 소득이 5,000만 원이면 5,000만 원의 신용 대출을 사용하고 있는 무주택 차주는 올해까지는 시가 6억 원의 주택을 담보로 은행에서 최대 3억 원의 주택담보대출(30년 만기, 연 3.5%) 까지 받을 수 있습니다.
시가 6억 원 이하라 DSR 규제가 적용되지 않고, 주택담보대출비율과 총부재상환비율 구제만 적용되기 때문입니다.
현재 무주택 차주의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 규제한도는 50%로 최대 3억 원까지 가능합니다.
하지만 내년부터는 이 차주도 DSR 적용 대상이 됨으로써 주택담보대출 가능액이 1억 6000만 원으로 급감합니다.
은행의 DSR 규제한도는 40%이므로 이 차주는 연간 대출 원리금 상환액 2,000만 원까지만 빌릴 수 있습니다.
특히 DSR 규제에는 이미 받은 5,000만 원의 신용대출까지 포함됩니다. 이 차주는 신용대출만으로도 연간 약 1181만 원의 대출 원리금이 잡히므로 추가할 수 있는 액수는 900만 원이 되지 않습니다.
30년 만기에 연 3.5% 금리의 주택담보 대출 1억 6천만 원의 연간 원리금 상환액이 약 862만 원이므로 이 차주는 여기까지가 한계인 것입니다.

총대출액이 2억 원을 초과한 차주가 내년에 신용대출 만기를 연장할 시 DSR 규제가 적용되는가?

총 대출액 2억 원이 넘더라도 기존 대출의 만기를 연장하는 경우에는 적용하지 않습니다. 신규로 대출을 받은 경우에만 적용됩니다.

DSR 규제는 모든 대출 상품에 적용이 되는가?

전세대출, 중도금대출, 햇살론 등 서민금융상품, 보험계약대출, 300만 원 이하 소액 신용대출 등에는 DSR 규제가 적용되지 않습니다.

2022년 가계대출 총량규제에 전세대출이 포함되는가?

포함됩니다. 금융당국은 내년의 가계대출 증가율을 4~5% 가량 올해보다 더 강화된 수준으로 규제할 방침입니다.